محمدصالح شکوهی بیدهندی کارشناس مسکن در خصوص شرایط بازار امروز بازار مسکن در گفت‌وگویی که با خبرنگار مهر داشت اظهار کرد، امروز ۷۰ درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی به قیمت زمین آن برمی‌گردد. پس، بیشترین سهم هزینه مسکن به قیمت زمین اختصاص دارد. اگر دولت زمین‌هایی که فاقد واحد مسکونی هستند را به متقاضیان مسکن عرضه کند. مردم می‌توانند خانه‌های خود را در یک مدت زمان مشخص ساخته و صاحب خانه شوند. از سوی دیگر، زمین‌های داخل شهرها و کلانشهرها نیز متعلق به سازمان‌ها و نهادهای دولتی است. این سازمان‌ها و نهادها امروز به علت آنکه تورم زمین از تورم مسکن بیشتر است. حاضر به ساخت‌وساز در این زمین‌ها نیستند.
۷۰ درصد قیمت تمام شده یک واحد، قیمت زمین است
محمدصالح شکوهی بیدهندی کارشناس مسکن در توضیح شرایط توزیع مسکن در بازار امروز مسکن گفت: «طبق آخرین سرشماری نفوس مسکن در سال ۹۵، حدود ۲۴ میلیون خانواده و حدود ۲۷ میلیون خانه در کشور وجود دارد. از این تعداد خانه حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار مسکن خالی و ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار واحد به عنوان مسکن دوم یا خانه‌های ویلایی و فصلی هستند. پس با توجه به این داده‌ها می‌توان گفت که الگوی توزیع خانه در کشور مهمترین عامل کمبود امروز مسکن در کشور است. یعنی واحدهایی که در کشور وجود دارد، به دست خانواده‌های متقاضی مسکن نمی‌رسد. همین امر یکی از عواملی است که دوره انتظار خرید مسکن در کشور و بخصوص در کلانشهرها را به بیش از ۱۰۰ سال رسانده است. البته این شرایط را می‌توان با جلوگیری از سرمایه‌ای شدن مسکن و حمایت از عرضه زمین بخصوص در شهرهای بزرگ درست کرد. امروز ۷۰ درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی به قیمت زمین آن برمی‌گردد.»
او در ادامه افزود: «باید توجه داشت که هزینه ساخت، نیروی کار و جواز تنها ۳۰ درصد هزینه‌های ساخت یک مسکن را دربرمی‌گیرد و بیشترین سهم هزینه مسکن به قیمت زمین اختصاص دارد. این امر نه تنها در کلانشهرها موضوع تأثیرگذاری است، بلکه در شهرهای کوچک و روستاها نیز تأثیر قابل توجهی پیدا کرده است. اگر دولت زمین‌هایی که فاقد واحد مسکونی هستند را به متقاضیان مسکن عرضه کند و متقاضیان نیز با شرایطی مانند مالکیت یا اجاره به شرط احیا از دولت دریافت کنند، مردم می‌توانند خانه‌های خود را در یک مدت زمان مشخص ساخته و صاحب خانه شوند. درحالی که مالکیت اصلی به دولت تعلق دارد و حق بهره‌برداری به متقاضیان داده شود. همین عرضه زمین‌ها به بازار ساخت‌وساز مسکن می‌تواند تا حد بسیاری قیمت مسکن را در بازار کنترل کند. البته باید ساز و کاری را در نظر داشت تا این زمین‌ها در سوداگری زمین نیفتند.»
این کارشناس حوزه مسکن با تاکید براینکه عرضه زمین و مالیات خانه‌های خالی می‌تواند بازار مسکن را تعدیل کند، ادامه داد: «دولت باید برای تولید مسکن نیز ساز و کار دقیقی ارائه دهد تا سرمایه‌هایی که از بازار مسکن خارج می‌شود، در بخش‌های قابل صادرات ورود کند. در نتیجه باید وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادها باید اقداماتی را انجام دهند تا بتوان مسکن را از شکل فعلی که به یک کالا تورمی تبدیل شده است. به یک زیر ساخت سکونتی برای آرامش خانواده‌ها تبدیل کند. امروز زنجیره‌ای از عوامل باعث شده تا مسکن گران شود. مهمترین آن نیز سرمایه‌ای شدن مسکن است. باید توجه داشت که بخش‌های مولد دیگر مانند بورس در کشور ضربه خورده یا تعطیل شده‌اند، همین امر مسکن را بیش از پیش سرمایه‌ای می‌کند. همچنین، چون مالیات مؤثری از زمین و مسکن دریافت نمی‌شود. یک فضای امن برای سرمایه‌گذاری ایجاد شده است.»
محدوده شهری و روستایی عامل ایجاد رانت زمین
شکوهی بیدهندی افزود: «برای الحاق زمین به شهرها و روستاها نیز محدودیت ایجاد شده است. از سوی دیگر، زمین‌های داخل شهرها و کلانشهرها نیز متعلق به سازمان‌ها و نهادهای دولتی است. این سازمان‌ها و نهادها امروز به علت آنکه تورم زمین از تورم مسکن بیشتر است. حاضر به ساخت‌وساز در این زمین‌ها نیستند. این عوامل باعث وضعیت فعلی مسکن شده است. گرانی امروز مسکن مهمترین چالش است و بیشترین تأثیر را در کلانشهرها دارد. راهکارهای کوتاه مدت برای خلاصی از شرایط نیز همان اخذ مالیات و عرضه زمین است. البته هر دولتی به قانون جهش تولید مسکن، مصوب مجلس متعهد است. طبق این قانون دولت باید زمینه ساخت یک میلیون مسکن را در دوره چهار ساله خود فراهم کند. درحال حاضر وزارت راه و شهرسازی تنها خود را متعهد به متقاضیانی می‌داند که پرداختی برای ساخت داشته‌اند که این اقدام خلاف قانون است. بهتر است این وزارتخانه به جای شراکت با انبوه‌ساز، زمین را به مردم عرضه کند.»
او با تاکید براینکه عرصه زمین توسط وزارت راه و شهرسازی به مردم بهتر از ساخت مسکن برای مردم است. بیان کرد: «اگر مردم بدانند چه زمینی با چه موقعیت جغرافیایی توسط نهضت ملی مسکن به آن‌ها واگذار می‌شود تا به سلیقه خود و تحت نظارت سازمان نظام مهندسی آن را بسازند. اگر دولت از این روش استفاده کند، به طور حتم استقبال بیشتری نیز از سوی مردم انجام می‌شود. اینکه تا امروز چهار میلیون ثبت‌نام نکرده‌اند، به دلیل نوع قراردادهای دولت برای ساخت مسکن است. اگر دولت می‌خواهد در مسیر اجرای قانون جهش تولید مسکن گام بردارد. باید به خانواده‌های متقاضی زمین عرضه کند. وزارت راه و شهرسازی باید در این مسیر حرکت کند و برای اجرای قانون جهش تولید مسکن و عرضه زمین جدید داشته باشد.»
